央视狠批万科,这类房子不要随便买

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文|凯风

中央电视台命名,政府谈及,主人踩到了雷声,这一举动是万科。

最近,中央电视台报道,在佛山出售的万科中央房地产涉嫌“虚假广告和非法销售”:将办公楼包装成公寓楼并出售给买家,涉及5800多名业主。

对此,中央电视台说:

挂着羊头出售狗肉,早上和晚上都戴上它。面对国家的法律法规,无论商店有多大,都不能欺负!

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随后,佛山市政府采访了万科,要求必须尽快制定系统的解决方案,并带头进行全面审查。

对此,万科相关负责人表示,万科集团将积极制定并实施整改计划,给予业主满意的答复。

这件事带来了多少警告?

01

许多人把董事会放在了所有者身上。

一个原因是,公寓的价格明显低于房子的价格,而一个产权70年,一个40年,业主不能知道两者之间的巨大差异。另外,黑白合同是在合同面前,业主自己还没有履行审计义务,最后一个问题,你能把它推给别人吗?

这个论点有一个市场,所以在CCTV曝光之前,开发者也以此为借口:

涉及的多个房屋计划用于办公室。在这方面,《商品房买卖合同》与客户签订了明确的协议,客户知道并签署确认书。

这是典型的严厉受害者的论点,并混淆了基本事实。

其一,业主一开始就知道他不买“住宅”,但被误认为是“公寓”。谁知道他最终成了“办公室”。

因此,所有者的权利保护要求不要求将“办公室”改为“住宅”,而是要求返回承诺的“公寓”。

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其次,无论开发商如何进行辩护,他们都不能否认无论是在销售过程的开始还是在相关文件上,都有关于“公寓”的相关表达,这可能会误导公众。

这种错误信息,无论是集体故意还是个人销售人员,万科作为行业领导者,都没有规避自己的责任。

第三,房地产市场的上涨,所有问题都可以容忍。当房地产市场进入整合甚至下跌阶段时,所有问题都会被放大。

在房地产市场的上升阶段,许多人对买房非常盲目。更不用说购买合同的每一个细节,一些样板房还没有仔细查看和匆忙。这种事情在过去并不常见。舆论没有被触发的原因是房地产市场处于上升阶段。只要房价上涨,所有问题都不成问题。

然而,当房地产市场横向移动甚至下跌时,小问题就成了大问题,大问题更加难以承受,从而形成了权利保护的风暴。

02

公寓只是一个习惯性的声明。

在我国的建设用地,没有“公寓用地”这样的东西。相比之下,住宅用地,商业用地,工业用地,公共服务用地和物流仓储用地是更常见的分类。

公寓和办公楼属于“商业用地”性质。在许多城市,公寓也以商业办公空间的名义建造。然而,为了区分,公寓通常使用“公寓办公室”这一表达,而办公楼则使用“办公空间”的概念。

这两种类型的房屋具有相似的概念和相同的土地性质,因此容易混淆,开发商经常使用它来击球。

当政策松散时,两者基本上可以混为一谈。然而,一旦政策收紧或房地产市场处于下行阶段,两者之间的差异将无限放大,商业和住宅公寓往往将成为第一个受到监管的公寓。

2017年,北京发布了明确规定商业和办公项目“不得擅自改为居住和其他用途”的政策;同年,上海完全停止了公寓项目,明确表示不应为公寓式办公室或酒店式公寓建造办公空间和商业用地。

广州还发布规定,新的商业公寓只能出售给企业,而不是个人,但后来放宽,但这一政策的影响不容小觑。

显然,更不用说公寓不仅面临高额税费的自然缺陷,而且还不能用于结算,而且公寓和办公楼一直暧昧不明。市场充满了将办公空间改为商业公寓的案例。民防很难被击败。

更重要的是,许多公寓本身就处于法律的灰色地带?苋菀壮晌康夭谐〖喙艿氖芎φ摺U庵滞蹲剩缦赵嚼丛礁撸蝗范ㄐ栽嚼丛酱螅悴荒苄⌒摹?

03

为了退一步,即使是合法的公寓也面临着许多投资陷阱。

首先,公寓通常是商业用地,土地使用权仅为40年,住宅用地使用权为70年。更重要的是,在产权问题上,房屋已经明确到期,可以自动更新。很可能是免费续费,但公寓将不会有这样的待遇。

其次,公寓的流动性远远低于住宅,因为实现的成本太高。房屋可享受增值税,契税和个人税,而公寓支付全额税,整体税费高达10%-15%,住宅税费仅为2-5%。

值得一提的是,土地增值税正处于立法过程中。这里的土地增值税,个人住宅有权免税,但公寓必须征收。换句话说,公寓不仅要缴纳增值税,个人所得税,契税,印花税等,还要缴纳土地增值税。

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第三,更便宜的公寓只是一个误解。公寓价格低于房屋价格的原因是土地成本相对较低,土地使用期较短,没有度数匹配。水电费用按照较高的商业处理标准进行处理,贷款期限远低于房屋。不低。

许多人投资公寓的原因是公寓的租金收益率相对较高。实际上,一线城市的租金回报率不到2%,而公寓可以达到5%以上,接近国际平均水平。

但问题是5%的年化回报率不高,货币基金的无风险利率也在3%左右。更重要的是,买房需要房价上涨的好处,而不是长期的租金回报。拥有一堆流动性差,回报期长的资产并不是一件好事。

第四,许多公寓本身都是非法的。商业土地转让的公寓至少是合法的,但一些所谓的集体土地公寓是非法的。

这些公寓的性质与小型房屋相似。虽然价格便宜,甚至相同数量的房屋的1/3甚至更少,但没有产权证书,可以用于抵押和销售,而不是用于结算和入场。因此,这些公寓大多以长期租赁方式出售,租期一般为40年。

今年3月底,广州大石的We Mansion被勒令拆除。这个公寓项目已经存在了四年,商店里的商店和出租房子运作正常。最终的问题是,仍然难以逃脱被拆除的命运。核心问题在于非法建设。

04

那么,如何避免闪电?

判断房屋是属于住宅,商业还是住宅公寓有三种主要方法。

首先,看看土地使用期。一般来说,住宅用地期限为70年,商品用地寿命为40年,工业用地寿命为50年,综合用地年限为50年。

公寓是商业用地,使用寿命基本为40年。当然,市场上还有少数70年历史的住宅公寓,这是基于对土地性质的综合判断。

其次,看看土地使用的性质。中国的建设用地主要分为住宅用地,商业用地,工业用地和公共服务用地。

应该知道,这些土地的性质是不同的,土地转让的价格是完全不同的,不能随意混淆。显然,只要土地的性质不属于“住宅用地”,就不能算是房子,也不能为房子享受一系列政策优惠。

第三,它没有看到财产登记的类型。如果您在房地产许可证上注册为“公寓办公室”,通常可以将其视为正常且合规的商业公寓。

注册为“办公空间”,不能用于生活。即使你可以在第一时间捕鱼,也有可能在一天内集中和纠正。

05

记住这句话,蒙着眼睛的买房时代已经过去了。

房地产市场处于起伏不定的时期,只要房价一路上涨,所有问题都不是问题。无论是购买房屋,投资公寓,还是购买名副其实的办公楼,只要有期待,所有问题都不再是问题。

然而,当房地产市场进入下半年时,房屋面临高度整合,公共住房和办公楼?这些产品的库存水平不仅非常不同,而且未来的投资回报也大不相同。更重要的是,这些房屋的安全边际完全不同。

换句话说,在房地产市场的下半年,买房投资是一个专业问题。在之前的许多文章中,开封军警告说,不应该触及没有流动性的房屋。不要在学位房间购买,在郊区没有照明的新房子,在没有学位的老学校小心谨慎,小房子,拍房子更加谨慎。

显然,不要听取“只需要随时上车”,“买房子”等字样,并且不要认真对待数百万份合同。你必须看看黑白字背后隐藏的陷阱,你必须看到市场趋势。展望。

换句话说,在房地产市场的下半部分,安全性和流动性比房价更重要。

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